賃貸住宅の退去後の原状回復をめぐるトラブルは、１９９０年代から発生し、国交省は１９９８年に「原状回復をめぐるトラブルとガイドラン」作成し、その後も２回改定されています。しかし、原状回復をめぐるトラブルは増え続け、最近でも数十万円から数百万円の請求受けた賃借人から借地借家人組合に相談が寄せられています。

　原状回復トラブルガイドラインの再改定版（２０１０年）では、原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失・善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義しています。
　２０２０年４月１日施行の民法６２１条では、この定義に基づき、通常の使用によって生じた賃借物の損耗、賃借物の経年変化については、賃借人の原状回復の義務はないと初めて原状回復を民法に規定しました。

民法上の原状回復義務と特約

　原状回復トラブルについては二つの次元があり、（１）民法上の原状回復義務とは、賃借人が故意・過失・善管注意義務違反をした毀損部分の原則最少単位で損害賠償責任を負うとことになります。（２）特約に基づく請求とは、民法上の義務を超える責任を賃借人に課す合意がある場合で、例えば「次の各項については入居期間を問わず、またその損耗が経年変化・自然損耗にあたる場合でも賃借人が費用を全額負担するものとします」を賃借人が特約に合意している場合に、消費者契約法や民法９０条違反の暴利的な特約に当たる可能性があります。
　特約については最高裁平成１７年１２月１６日の判決や消費者契約法９条や同法１０条の規定に反することはできないため、かなり限定的になります。ガイドラインでは最高裁判決に基づき特約が有効となる場合には３つの要件が必要となります。（１）特約の必要性があり、かつ暴利的でないなどの客観的、合理的理由がある。（２）通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことを認識している。（３）賃借人が特約による義務負担の意思表示をしてぃること。

賃借人の負担と経過年数の導入

　最高裁判決では経年変化を通常損耗は「賃料」として支払っている部分であり、図１の故意過失・善管注意違反すると賃借人の負担となります。ガイドラインでは図２のように賃借人が負担する場合についても、建物や設備等の経過年数を考慮し、年数が多いほど負担割合を減少させる経過年数の考え方を導入しています。経過年数による原価割合については、法人税法や原価資産の耐用年数等に関する省令を参考にクロスですと経過年数６年で１円になります。図３は主な設備の耐用年数です。賃借人の負担単価はガイドラインを参照して下さい。