更新料請求で頑張ってる

新宿区坂町の本沢さん

２０年前更新拒絶なのに更新料２回分請求

調停裁判も支払い拒否で望む

本沢さんの借地のある新宿区坂町附近

　本沢さん（仮名）は、新宿区坂町に戦後すぐに借地して６０数年たっている。
　この間、平成２年の契約更新時に地主に更新を拒絶され、自己使用という理由で借地の明渡しを求められて調停を起された。調停は不調に終わり、地代の受領も拒否された。以後、法務局に明渡しを係争中として供託していた。
　今年に入り、今度は借地関係調停申し立てと称して、今回の更新料として４００万円、前回平成２年の更新料３００万円の合計７００万円の支払いを求めるものであった。区役所の無料の法律相談に行けば、「支払った方が無難ですよ。もめごとを大きくしない方がいいんですよ」と言われ、知り合いから紹介された丸の内の弁護士に相談に行けば「更新料を支払わないというのは世間の常識を知らなすぎる」と脅かされた。別の弁護士に相談したところ「いくら位なら払えるのかと」と言われていた。
　その時、週刊誌に載った「更新料特集（賃貸住宅）」の記事に東借連の更新料問題の学習会の様子が載っていた。ここだと思い、インターネットで調べ、組合事務所に相談に来た。組合では、更新料の歴史的な背景や最高裁判決、また更新料支払いの特約のある契約でも法定更新されたものについては支払い義務がないという判決について説明した。本沢さんは法的な根拠のない更新料については支払わないと決意を固め、組合に入会した。今回の調停には、依頼している弁護士にも、更新料については一切の妥協はせず、支払わないということを確認し臨むことにした。

組合の催物とお知らせ

■城北借組「西武デパート相談会」
　８月２５日（水）・２６日（木）午前１１時〜午後５時（午後１時〜２時昼食休憩）まで、西武デパート７階お客様相談室。
　８月の「無料法律相談会」はお休みします。
　連絡・（３９８２）７６５４。
■多摩借組「定例法律相談会」
　９月４日（土）午後１時３０分から組合事務所。担当・山口真美弁護士。相談者は要予約。
　「第１８回定例学習会」
　９月２５日（土）午後１時３０分から組合事務所。テーマ「借地借家の更新料問題」。連絡・０４２（５２６）１０９４。
■大田借組「理事会」
　８月２１日（土）午後６時３０分から大田区生活センター。
　連絡・（３７３５）８４８１。
■江東借組「法律相談」
　毎月第２水曜日午後６時から大島総合区民センター。
　連絡・（３８８２）００５５。
■葛飾借組「定例相談」
　毎週水・金曜日の午前１０時から組合事務所。
　連絡・（３６０８）２２５１。
■足立借組「定例相談」
　 毎月第２日曜日午後１時から２時、組合事務所。
　連絡（３８８２）００５５。
■荒川借組「夜間相談会」
　毎月第１・第３水曜日午後７時から組合事務所。
　「法律相談」
　毎月第３金曜日の午後７時から組合事務所。相談者は要予約。
　連絡・（３８０１）８６９７。
■北借組「法律相談」
　毎月第１・第３水曜日午後７時から赤羽会館。相談者は要予約。
　連絡・（３９０８）７２７０。
■東借連「夏季研修会」
　９月５日（日）午後１時３０分から豊島区東部区民事務所。研修テーマ「本来の組合活動のあり方」各組合より活動経験のレポート報告。各組合の役員及び役員候補が対象。申込みは８月３０日までに。
　連絡・（３９８２）７２７７。

【借地借家相談室】

備え付けのガス給湯器が故障したが家主が修理をしないときの対処法は

（問）備え付けのガス給湯器が故障した。家主に何度も修理の依頼をしたが、黙殺された。家主に修理をさせ、その費用を支払わせる方法はないものか。
（答）民法６０６条は賃貸人の修繕義務を定めている。即ち「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要なる修繕をする義務を負う」と規定されている。賃貸物の保存のための修繕義務は家主にあることが明確に規定されている。家主が修繕義務を免れるためには、予め契約で「ガス給湯器の修繕は借家人の負担とする」との特約を結ぶ必要がある。
　しかし特約が認められるには、「条項に具体的に明記されているか（略）契約書では明らかでない場合には、賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められるなど、その旨の特約が明確に合意されていることが必要である」（最高裁２００５年１２月１６日判決）と特約の成立に厳しい制限加えている。特約があるからといって無条件で認められる訳ではない。相談者の場合は修繕特約がないので修繕義務は家主にある。
　民法６１５条で賃借物に修繕が必要な場合は賃借人が遅滞なく賃貸人にその旨を通知する義務があると「賃借人の通知義務」を規定している。同じく民法６０８条では「賃借人は、賃借物について賃貸人の負担に属する必要費を支出したときは、賃貸人に対し、直ちにその償還を請求することができる」と「賃借人による費用の償還請求」が規定されている。これらに基づいて以下、家主の費用負担で修繕をさせる方法である。
　先ず配達証明付内容証明郵便で家主に対して修繕請求をする。「ガス給湯器が故障し、現在使用不能です。業者の修理見積では＊万円ということです。本書到達後１０日以内に修理して下さい。もし期日までに修理して戴けない場合は、当方が業者に依頼して修理します。立替払いした修理費用は後日請求しますのでお支払い下さい。万一お支払いがない場合は、月々の家賃と修理費用を相殺することをご承知措き下さい」という趣旨のものである。この通知を出しても、家主が修理を履行しない場合は、その内容の通りに実行する。修理費用が月額家賃の半分以上になる場合は、数回に分割して立替払いした修理費用を全額回収する。