借地の更新料問題交流

東借連第１回学習交流会開催

東借連第１回学習交流会（２月２０日豊島区）

　東借連は「第１回学習交流会」を２月２０日午後２時３０分から豊島区東部区民事務所において開催した。地元の城北借組を中心に１５名が参加した。今回の学習テーマの「借地の更新と更新料」について城北借組の佐藤事務局長が城北借組の組合員の相談事例と裁判の判例（東借連新聞２月号判例紹介）を参考資料に報告を行なった。
　地主から借地の契約更新時に更新料の請求があった場合、更新料支払特約がある場合、特約がない場合に分けて、どのように対応するか実践的な報告がされた。
　更新料特約がない場合は、地主側に更新料を請求する法的根拠や金額の算定根拠を問い質し、借地人の更新料支払義務なしとした昭和５１年の最高裁判決を根拠に更新料の請求を拒否する。特約がある場合には、「更新料を支払うとも払わないともいわずに法定更新に持ち込む」など交渉のテクニックが説明された。
　参加者から「法定更新になると借地人は不利にならないか」との質問が出され、「法定更新は借地法で認められていて借地人には不利にはならない」との回答があり、活発に意見交流がされた。

契約の更新で頑張っている

地主の代理人いきなり明渡し通知

更新するなら期間１０年と不当請求

お寺の所有地のある豊島区高田地域

　豊島区高田に住む渡辺さんは、昨年の９月に地主（寺院）の代理人弁護士から「来年４月に更新期間が満了を迎えるが、当方で自己使用するから更新を拒絶し明け渡すよう求める」との通知書が送付された。驚いた渡辺さんは、組合に相談に来た。組合では、渡辺さんに「借地の更新を拒絶し、契約を解除するには正当な事由が必要なこと」を話し、相手の地主が寺院であることなどから自己使用で明け渡しを求めてきても「正当な事由」がないことを説明した。その上で、明渡し請求については拒絶し、建物が存在しているので、更新して引き続き賃借する旨の通知を相手に出すことにした。
　その後、代理人の弁護士から契約を更新するなら、更新料の支払いと更新契約書案に署名捺印するよう要求してきた。その内容は、更新料支払い特約がなくても、前回支払ったから当然支払うものであるという見解と更新契約書案もこの借地契約が旧借地法の適用を受けているのもかかわらず更新期間は１０年間とするなど到底弁護士が代理人になっているとは思えない中身であった。組合と相談し、支払い特約のない更新料については支払わないということと１０年という契約期間の法的不備を指摘した通知書を出すことにした。

【借地借家相談室】

承諾しない更新後の借主の滞納家賃を連帯保証人は支払義務があるのか

（問）１０年前にマンション入居の際、頼まれてＡの連帯保証人になった。ところがＡの家主から突然、３年分の滞納家賃と共益費の支払を求められた。請求に応じなければならないのか。
（答）家主から契約更新後の保証人の継続に関する承諾の連絡などは一度もなかったという。保証契約が継続しているという自覚がない保証人に対し、家主からの滞納家賃の支払請求は寝耳に水の事である。
　判例は保証人の責任に対しては厳しいものである。最高裁は原則として契約更新後についても保証人の債務責任を認めている。即ち「特段の事情のない限り、保証人が更新後の賃貸借から生ずる賃借人の債務についても保証の責を負う趣旨で合意されたものと解するのが相当であり、保証人は賃貸人において保証債務の履行を請求することが信義則に反すると認められる場合を除き、更新後の賃貸借から生ずる賃借人の債務についても保証の責めを免れない」（最高裁平成９年１１月１３日判決）と判示した。最高裁判決の原則から言えば、相談者は家主からの滞納家賃請求に応じなければならないことになる。
　しかし最高裁は同判決で例外として「特段の事情」がある場合は保証債務を免れることが出来ると云っている。それは、どういう場合なのか。例えば、「賃貸契約に２ヶ月の賃料の支払を怠った場合に無催告解除が出来るという特約があって、更新までにそれを上回る高額の延滞賃料が発生したにも関わらず、漫然と契約を解除しないで法定更新をして、このことによって延滞額が更に高額になった場合について、このような場合についてまで連帯保証人に責任を負わせることはできない」（東京地裁平成１０年１２月２８日判決）。このような場合が「特段の事情」として挙げられる。
　相談者の場合、家主はＡの滞納家賃が高額になっているにも拘らず、保証人に滞納の事実を連絡せず、又は契約を解除するなどして保証人の損害を回避すべき義務があった。それにも拘らず、契約の更新を行い、その回避義務を怠って損害を拡大した責任は重い。これらは家主が保証債務の履行を請求することが信義則に反する「特段の事情」に該当する。よって保証人は保証債務の支払義務は無いというのが結論である。

組合の催物とお知らせ

■城北借組「西武デパート相談会」
　４月１４日（水）・１５日（木）午前１１時〜午後５時（午後１時〜２時昼食休憩）まで、西武デパート７階お客様相談室。
　「無料法律相談会」
　４月１６日（金）午後２時から組合事務所。相談者は要予約。
　連絡・（３９８２）７６５４。
■多摩借組「定例法律相談会」
　４月２日（金）午後１時３０分から組合事務所。担当は山口真美弁護士。相談者は要予約。
　「定例学習会」
　４月１０日（土）午後１時３０分から組合事務所。講師は不動産鑑定士清水達也氏。テーマは「地代・家賃の鑑定について」。
連絡・０４２（５２６）１０９４。
■江東借組「法律相談」
　毎月第２水曜日午後６時から大島総合区民センター、担当西田穣弁護士。
■葛飾借組「定例相談」
　毎週水・金曜日の午前１０時から組合事務所。
　連絡・（３６０８）２２５１。
■足立借組「定例相談」
　毎月第２日曜日午後１時から２時、組合事務所。
　連絡（３８８２）００５５。
■荒川借組「夜間相談会」
　毎月第１・第３水曜日午後７時から組合事務所。
　「法律相談」
　毎月第３金曜日の午後７時から組合事務所。
　連絡・（３８０１）８６９７。相談者は要予約。
■世田谷借組「相談会」
　 毎月２５日午後２時〜７時まで組合事務所。
　連絡・（３４２８）０８２８。
■北借組「法律相談」
　毎月第１・第３水曜日午後７時から赤羽会館。相談者は要予約。
　連絡・（３９０８）７２７０。
■大田借組「講座・相談会」
　４月１７日（土）大田区文化の森、４月２４日（土）大田区消費者生活センター。時間はどちらも午後６時３０分から。
　連絡・（３７３５）８４８１。