借家の明渡しで頑張ってる

大田区大森南町の山崎さん

家主が地主に借地返還

管理会社が地主と家主の代理人に

公道側更地の奥が山崎さんの平家建居宅

　大田区大森南３丁目所在の木造平家床面積約６６平方メートルの二戸建の手前部分を賃借中の山崎さんは、家主から依頼された管理会社から建物を明渡すよう通告をされた。家主は借地人で更新料問題で組合からアトバイス受けて不払いの対応をしていたが、建物奥部分の借家人の死去により家賃収入が減り地主に借地権買取を申し入れたところ、地主代理人の管理会社は更地にすることを条件にしてきた。永年にわたりとくに借地人のトラブルで組合と協議を重ねてきた不動産管理会社は今度は借家の明渡しで家主の代理人も務めることになった。
　写真の公道側が更地になり土地の有効利用が可能となったことで、地主の思惑が明渡し請求になったようだ。
　この建物は旧地代家賃統制令が適用された古い建物で、これまで補修工事して今日至っており、明渡しにはこれまでの工事費を踏まえた補償が当然と、山崎さんは組合の立会いの下に管理会社に主張。地主家主の誠意ある対応をまって協議する決意である。

組合の催物とお知らせ

■城北借組「西武デパート相談会」
　 月２６日（水）・２７日（木）午前１１時〜午後５時（午後１時〜２時昼食休憩）まで、西武デパート７階お客様相談室。
　「旅行会」
　９月２７日（日）・２８日（月）の１泊２日、新潟県瀬並み温泉。連絡・（３９８２）７６５４。
■多摩借組「定例法律相談会」
　９月１２日（土）午後１時３０分から組合事務所。担当は山口真美弁護士。相談者は要予約。連絡・０４２（５２６）１０９４。
■江東借組「法律相談」
　毎月第２水曜日午後６時から大島総合区民センター、担当西田穣弁護士。連絡・（３６４０）４６９４。
■葛飾借組「定例相談」
　毎週水・金曜日の午前１０時から組合事務所。連絡・（３６０８）２２５１。
■足立借組「定例相談」
　毎月第２日曜日午後１時から２時、組合事務所。連絡（３８８２）００５５。
■荒川借組「夜間相談会」
　毎月第１・第３水曜日午後７時から組合事務所。
　「法律相談」
　毎月第３金曜日の午後７時から組合事務所。連絡・（３８０１）８６９７。相談者は要予約。
■世田谷借組「相談会」
　毎月２５日午後２時〜７時まで組合事務所。連絡・（３４２８）０８２８。
■北借組「法律相談」
　毎月第１・第３水曜日午後７時から赤羽会館。相談者は要予約。連絡・（３９０８）７２７０。
■大田借組「理事会」
　８月２２日（土）午後６時から大田区生活センター（予定）。連絡・（３７３５）８４８１。

【判例紹介】

家主に対する修繕義務不履行による賠償請求は通常生ずべき損害が限度

　借家人から家主に対する修繕義務不履行による営業損害の賠償請求について、借家人が損害を避けることができたと考えられる時期以後の損害については認められないとされた事例（最高裁平成２１年１月１９日判決　判例時報２０３２号４５頁）
（事案）
　家主は借家人に対し、平成４年３月５日、賃料月額金２０万円、使用目的を店舗として、建物を賃貸した。
　平成９年２月１２日、本件店舗の床上３０センチメートルから５０センチメートルまで浸水（本件事故という。）したため、カラオケ店の営業ができなくなった。借家人は家主に対し、修繕を求めたが、家主はこれに応じなかった。

（請求）
　借家人は家主に対し、カラオケ営業ができなくなったとして、営業利益相当額の損害賠償の請求をした。
　他方、家主は、修繕義務を否定し、賃料不払い等を理由として、建物賃貸借契約を解除し、建物明渡しの請求をした。

（原審名古屋高裁金沢支部判決）
　家主の本件建物賃貸借契約解除は無効として、建物明渡請求を棄却するとともに、家主が修繕義務をつくさなかったためカラオケ店の営業ができなかったとして、本件事故の日の１か月後である平成９年３月１２日から平成１３年８月１１日まで４年５か月間の得べかりし営業利益３１０４万２６０７円の損害賠償の請求を認めた。家主から上告申立て。

（最高裁判決）
　これに対し、最高裁は、（１）本件店舗は老朽化して大規模な改修を必要としていたので、賃貸借契約をそのまま長期にわたって継続しえたとは考えられないこと、（２）家主から賃貸借契約解除の意思表示がされて、本件事故から１年７ヶ月経過後に本件損害賠償請求訴訟を起こした時点では営業再開の実現可能性が乏しいものとなっていたこと、（３）借家人が本件建物以外の場所でカラオケ営業を行うことができないとは考えられないことを理由に、カラオケ店の営業を別の場所で再開させる措置を執ることなく発生した損害の全てを家主に請求することは条理上認められないとし、借家人が別の場所でカラオケ店を再開できたと解される時期以降における損害は通常生ずべき損害に当たらないと判示して、原判決を破棄し、名古屋高等裁判所に差し戻した。

（短評）
　本判決は、営業損害の範囲について、民法第４１６条１項に定める通常生ずべき損害の限度で認めるとしたものであり、借家人に対し厳しいものがあるが、実務上、意義をもつものである。
（弁護士　榎本武光）