拡大推進部など専門部員を選出
４月１８日に第３回相談員養成学習会を開催
東借連第１回理事会

　東借連第１回理事会は、３月１８日午後６時３０分から豊島区東部区民事務所において１３名の参加で開催された。理事会は佐藤会長の開会挨拶に続いて生駒副会長の議長で議事がすすめられた。自己紹介に続いて細谷事務局長より総会後の活動報告、拡大集計と新規相談者調査結果が報告され、桜井会計より１月と２月の収支報告が行なわれた。
　討議事項では(1)東借連第３１回定期総会の総括が行われ、総会代議員の参加も前回を大きく上回り成功したことを確認した。(2)全借連の登録数については、当面全組合員登録が原則だが、暫定的措置とし未加盟組合については４月２１日までに登録数を自己申告することを確認した。
　次に、(3)専門部の選出では組織強化・拡大推進部、理論政策・学習部、新聞編集部、共闘部以上について部長と副部長及び部員を理事会の中で互選した。(4)第３回相談員養成学習会は、４月１８日午後１時３０分から開催し、５０名の参加目標で参加者を動員することを確認した。その他追い出し屋被害ホットライン、評価替えと便乗値上げ対策、組合員拡大と全国拡大月間の取り組みを等を討議した。

和解調書で定めた期間が法定更新
地主代理人知らずに更新料等請求

森山さんが住む中野区松ヶ丘附近

　中野区の松ヶ丘に住む森山さんは親の代から借地していた。一昨年に親が死亡し、借地上の建物を相続した。それまでは年一回の地代の支払いで、昨年の７月に地主に「親の死亡と建物を相続したことを通知するとともに，今後は自分名義で地代を地主の銀行口座に振込むこと」を通知した。早速、地主は弁護士を代理人として契約の更新と更新料の支払い並びに地代の値上げを請求してきた。森山さんは親から聞いていた裁判所の和解調書を持って組合に相談した。その和解調書には、「契約期間を昭和７７年までの２０年間とし、賃料については公租公課の２・５倍を乗じた額を賃料とし、満３年毎に同様の方法によって賃料の改定を行う」と記載されている。契約はすでに平成１４年に法定更新され、賃料についても公租公課の２・５倍となっていることを主張し、弁護士に更新料の支払い並びに地代の値上げ請求には応じられない旨を通知した。なお、都税事務所では、法定更新されている契約では土地課税台帳は閲覧できないと窓口で言われたが、裁判所の和解調書をみせると許可された。
　その後、地主の代理弁護士からはそのような和解調書が存在したことは知らず、改めて契約書を作成したいと回答があった。森山さんは法定更新のままでかまわない旨通知したが、相手から和解調書を基本とした覚書だけでも締結したいと言ってきている。

【借地借家相談室】

建物朽廃と同時に借地権は消滅すると
書き加えられた特約は有効なのか

（問）過去に合意で借地の更新を２回している。今回期間２０年の借地の合意更新の際に、契約書に「建物の朽廃と同時に借地権は消滅する」という特約事項を新たに書き加えられたが、このような特約は有効なのか。

（答）「借地借家法」（平成４年８月１日施行）には「朽廃」に関する規定は置かれなかった。そのため建物が朽廃しても借地権は消滅しない（同法３条）。朽廃は「滅失」の場合として処理され、借地権の消滅原因ではなくなった。しかし「借地借家法」以前に設定された借地権に関しては、同法附則５条によって「借地法」の「朽廃」規定が適用される。
　朽廃は、一般的にいう建物に生じた自然的腐蝕状態によって建物の社会的・経済的効用を喪失した状態をいう。朽廃した時点で借地権は消滅する。火災・地震・台風・水害等外部からの力で倒壊した場合の「滅失」とは異なる概念である。建物が「滅失」しても勿論借地権は消滅しない。
　「朽廃」の規定が問題になるのは、借地権の存続期間が当事者の合意よるものではなく法律の定めによって確定したものの場合である。例えば、(1)継続使用による法定更新の場合、(2)更新請求による更新の場合）、(3)合意更新で更新後の期間を定めなかった場合、(4)期間を取決めたが法定期間よりも短い期間を定めた場合、以上(1)〜(4)の更新後の法定存続期間中に建物が「朽廃」すると借地権は消滅する。
　しかし「存続期間の約定のある借地権は、借地法２条１項により存続期間を法定された借地権とは違って、その存続中に借地上の建物が朽廃しても消滅しないのであり、約定の残存期間があれば、その間は存続する」（最高裁昭和３７年７月１９日判決）。即ち、借地契約で鉄骨建物等の堅固建物の存続期間を３０年以上、木造建物等の非堅固建物の場合は２０年以上と定めた場合は、建物が朽廃しても残存期間があれば、借地権は消滅しない。また建物の再築も可能である。
　結論、借地法２条２項では、契約で存続期間を定めた借地権は、その期間の満了によって消滅すると規定されている。これに違反する「朽廃」特約は、仮に当事者の合意で定めても「借地法１１条」（強行規定）の「借地人に不利な特約は定めなかったものとして扱う」の規定により、無効とされる。

組合の催物とお知らせ

■城北借組「西武デパート相談会」
　５月１３日（水）・１４日（木）午前１１時〜午後５時（午後１時〜２時昼食休憩）まで、西武デパート７階お客様相談室。
　「無料法律相談会」
　５月１５日（金）午後２時から城北法律事務所。担当田見高秀弁護士。相談者は要予約。連絡・（３９８２）７６５４。
■大田借組「講座・相談会」
　４月２５日（土）午後６時３０分から大田区消費者生活センター。連絡・（３７３５）８４８１。
■多摩借組「第３０回定期総会」
　６月７日（日）午後１時２０分から国分寺労政会館。連絡・０４２（５２６）１０９４。
■江東借組「法律相談」
　毎月第２水曜日午後６時から大島総合区民センター、担当西田穣弁護士。連絡・（３６４０）４６９４。
■葛飾借組「定例相談」
　毎週水・金曜日の午前１０時から組合事務所。連絡・（３６０８）２２５１。
■足立借組「定例相談」
　毎月第２日曜日午後１時から２時、組合事務所。連絡（３８８２）００５５。
■荒川借組「夜間相談会」
　毎月第１・第３水曜日午後７時から組合事務所。
　「法律相談」
　毎月第３金曜日の午後７時から組合事務所。連絡・（３８０１）８６９７。相談者は要予約。
■世田谷借組「相談会」
　毎月２５日午後２時〜７時まで組合事務所。連絡・（３４２８）０８２８。
■北借組「法律相談」
　毎月第１・第３水曜日午後７時から赤羽会館。相談者は要予約。連絡・（３９０８）７２７０。
■住まいの貧困に取り組むネットワーク「追い出し屋被害ホットライン」　４月１９日（日）１０時から１８時　フリーダイヤル０１２０―４４２―４２３。