自由法曹団が保証会社で意見提出
公的保証制度の確立と法的規制を提言

　東借連では、４月に自由法曹団東京支部の幹事会に、連帯保証人に代わる賃貸保証会社の悪質な保証委託契約書の問題や野放し状態の保証会社の規制等の対応について申入れを行なった。
　７月１１日に同支部より、「東京都生活基本計画改定素案」のパブリックコメントの中で賃貸保証会社について意見を提出し、東借連に意見が送られてきたので紹介する。
　意見では、賃貸保証会社と賃借人との賃貸保証契約は借主に著しく不利益であるとして３点にわたってその法的問題点を指摘している。
　(1)賃貸借契約は賃貸人と賃借人の信頼関係が破壊されたときに解除できるのが最高裁判例であり、諸般の事情を考慮して延滞賃料４ヶ月の場合に契約解除を認めなかった事例がある。１ヶ月の延滞賃料と１４日間の音信不通のみで一時使用禁止、さらに２週間で契約を解除とするのは判例に反している。(2)賃借人が任意の明け渡しをしない場合に裁判もなく物件を使用禁止や契約の解除や残留物の撤去・処分、室内の立ち入りができるとするのは法の禁ずる実力行使、自力救済である。(3)消費者契約法１０条の「消費者の義務を加重する消費者契約条項であって、民法１条２項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害する」ものとして無効となる賃貸保証契約であると思われる。
　問題を解決するための提言として、「賃貸保証契約の内容が賃借人のために改善されなければならず、それが業界の自主的努力で行なわれない場合には、行政的な規制や法的規制が求められる。賃貸保証契約の運用面でも実効的な規制をすべである。一例として延滞賃料の取立てでは少なくとも消費者金融に準じる規制が必要である。さらには担当省庁を明確化することが重要である。さらには公的保証制度を確立していくことが方向として考えられる。これまでの自治体の賃貸保証会社の紹介の実態を検証し、そのあり方を見直す必要がある」している。最後に、根本的な住宅条件の改善が必要であるとして、「都営住宅の新築を再開し、大幅な新規建設が急務である」ことが強調されている。

“土地売買が会社の方針”
組合を窓口に不動産業者と交渉

地上げ事件が起きた墨田区大平地域

　墨田区大平４丁目の借地人１２世帯が６月に地上げ問題で入会した。新しく地主になったのは東京都市開発株式会社で、７月３日に千代田区の本社に組合役員２名と地元代表１名が借地人一同から預かった地代を納めに行った。
　翌日の７月４日の同社の担当の新居氏より組合に話し合ってほしいとの連絡があり、７月１１日に会談した。新居氏は「１４日から測量に入るので皆さんの了解を得てほしい」、「うちは地代を頂くのが本業ではなく、土地の売買、つまり開発するのが会社の方針です」と主張した。
　さらに、ここの場合は特別といいながら「売買価格は北側が１坪７５万円、南側１坪７０万円、角地の皆さんは１坪７５万円で考えています」、さらに「金利のこともありますので１日も早く処分したいので皆さんのご協力を」と３０分にわたり一方的に話をして帰っていった。
　組合では７月２３日に借地人一同全員に集まってもらい、東京都市開発との話の内容を知らせ協議した。売買については結論が出ず、今後アンケートをとって組合員の意見を組合で集約することにした。
　東京都市開発の社員は一部の借地人に「地代をいつまで払っているのか」連絡をしてくるなどの動きがあり苦情が出た。組合では新居氏に対し勝手に組合員を回らないよう注意し、「個々には連絡をしない」ことを約束させた。組合では「買えなければ無理に買取る必要はない」と説明し、借地人一同の意見を聞き、今後も粘り強く交渉していく予定でいる。

底地が不動産屋に売却
豊島区

豊島区上池袋附近

　豊島区上池袋で借地している野島さんたちは、昨年、地主からいきなり「底地を不動産会社に売却した」と通知された。寝耳に水の通知でびっくりした野島さんは、地元の元区議会議員で借地借家人組合の役員の紹介で組合に入会した。その際、一人より二人、なるべく多くの方が一致して対処することが最も有効な対処であることを話され、同じ地主の借地人全員に組合を紹介し、全員が入会した。
　その後、一年あまり経過したが、この間、何回か地元の集会室などを借りて勉強会や相談会などを開催して、組合員相互の親睦を図りながら交渉してきた。買取の希望価格が業者の売買価格と一致した人も、全員が話しがつくまで、抜け駆けはしないと一致しがんばってきた。その結果、借地のままで買取りも売却もしないと言う借地人を除いて、当初、不動産会社が提示してきた金額を大幅に下回る金額・借地人の希望する金額で買取ることに合意した。

【借地借家相談室】

契約期間満了後に定期借家契約の
終了通知が届いた場合はどうなるのか

（問）平成１６年８月１日から契約期間２年の定期借家契約を締結し、マンションに入居した。２年後、再契約をしないまま、貸主は、その後も毎月家賃は受領し続けた。平成１９年１２月になって定期建物賃貸借終了通知が送られて来た。内容は「平成２０年６月３０日で契約は終了しますので、期日までに建物の明渡しを完了して下さい」というものであった。貸主の要求に従わなければならないのか。

（答） 借地借家法３８条４項は、１年以上の期間を定めた定期借家契約を期間満了により終了させるためには「期間の満了の１年前から６月前までの間（通知期間）に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない」と規定している。ただし通知期間を経過した場合は終了通知をした日から６か月後に契約は終了するとなっている。法文上は「通知期間の経過後」とだけ定められ、通知期間の制限を定めていない。従って、通知期間を経過した場合の終了通知は期間満了後であっても６か月の猶予期間を経過すれば、賃貸人の好き勝手な日に契約を終了出来ると貸主は理解しているようである。しかし、終了通知は期間満了前にしなければならない。何故ならば、３８条４項では終了通知は「期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知」となっており、期間満了前までに終了通知をすることは、法の趣旨からも当然である。定期借家契約は期間が満了すると確定的に契約が終了するものであり、従前の賃貸借が継続することは有り得ない。従前の賃貸借が継続するというのであれば、「期間の定めのない」定期借家契約ということになり、自己矛盾であり、更新がないという定期借家契約の趣旨に反するものである。
　また定期借家契約が成立するためには、３８条１〜２項の法律要件を満たさなければならない。従って定期借家の再契約は期間の定めのある契約で更新しない契約であることを書面による説明と公正証書等の書面による契約が必要である。
　期間満了時に再契約の手続きをしないで、貸主が契約期間満了後も借家人から家賃を受領し続けている場合は、定期借家契約自体は終了し、民法６１９条の規定により期間の定めのない普通借家契約が成立する。

組合の催物とお知らせ

■城北借組　「西武デパート相談会」
　９月１７日（水）・１８日（木）午前１１時〜午後５時（午後１時〜２時昼食休憩）まで、西武デパート７階お客様相談室。
　「無料法律相談会」
　９月１９日（金）午後２時から城北法律事務所。担当田見高秀弁護士。相談者は要予約。
　「信州・木曽路の旅」
　８月３１日（日）〜９月１日の１拍二日のバス旅行。連絡・（３９８２）７６５４。
■多摩借組　「我が家の耐震診断と耐震補強の学習会」
　９月２０日（土）午後１時３０分から国分寺労政会館第１会議室。講師は生協・消費者住宅センターの建築士他。参加無料。
　「定例法律相談」
　９月６日（土）午後１時３０分から組合事務所。相談者は必ず予約。連絡・０４２（５２６）１０９４。
■江東借組　「法律相談」
　毎月第２水曜日午後６時から亀戸カメリアプラザ（亀戸文化センター）。連絡・（３６４０）４６９４。
■葛飾借組　「定例相談」
　毎週水・金曜日の午前１０時から組合事務所。連絡・（３６０８）２２５１。
■足立借組　「定例相談」
　毎月第２日曜日午後１時から２時、組合事務所。要事前連絡。連絡・（３８８２）００５５。
■荒川借組「夜間相談会」
　毎月第１・第３水曜日午後７時から組合事務所。
　「法律相談」
　毎月第３金曜日の午後７時から組合事務所。連絡・（３８０１）８６９７。
■世田谷借組　「相談会」
　毎月２５日午後２時〜７時まで組合事務所。連絡・（３４２８）０８２８。
■北借組　「法律相談」
　９月３日（水）・１７日（水）午後７時から赤羽会館。連絡・（３９０８）７２７０。