首都圏交流連絡会議
組織・相談活動等で交流

川口市で開かれた首都圏交流連絡会

　１１月２７日（木）に埼玉県川口市で首都圏交流会議が行われた。埼玉、神奈川、東京の借組と全借連の十名が参加した。東京借組からは、佐藤会長、細谷専務理事、桜井会計、中田理事が参加した。
　佐藤全借連副会長（東借連会長）の挨拶で始まり、自己紹介と各組合の相談事例の紹介や借地借家人をめぐる情勢などが報告された。明渡し問題、更新料問題、保証会社問題などが報告され、今後の相談活動を進めていくうえで教訓的な問題も出された。
　運動団体としての組織的な活動についても各支部単組での借地借家法の勉強会や総会に向けた組織調査、定期的な新聞の発行など組合員同士の交流をどう進めるか真剣に話しあわれた。

六百万円の請求断ると
一千万円に増額し地代の受領拒否

親子三代にわたり営業している 荒川区の和菓子店

　荒川区荒川６丁目で昭和２２年から親子三代にわたり４６坪を借地して和菓子店を経営している斉藤さんは、昨年５月に２０年の更新を迎えていたが、地主が何も言ってこなかったから気がつかなかった。
　ところが今年の夏になって不動産屋から更新の通告を受け「更新料を６００万円支払え、地代は現行６万円のところ８万円に値上げする」と言われてビックリ。斉藤さんは今まで親の代から更新料を支払っていたので、今回３００万円位は仕様が無いと思っていたが、金額の差があまりにも大きいのでとっても支払えないと断ったところ、どうした訳か今度はいきなり地主本人が直接来宅。しかも、更新料は１０００万円に値上げすると通告してきたので、法定更新にすると決めて地代を現行６万円で９月末に地主の銀行口座振込んだ。すると、地主は１０月に入って直ぐに振込んだ地代を返しに来て「更新料を払ってないから地代の受領を拒否する」と言ってきた。斉藤さんはそれならばと９月末に９月分から１０月分の地代を６万円で供託した。数日後、地主から今度は賃料二ケ月払ってないから契約を解除すると文書通告を受けた。
　斉藤さんは、地主の理不尽なやり方に怒りを感じた。商売も売上げが伸びず不況続きの中で高額な更新料や一方的な値上げ等到底容認できるものではない。地主とはみんなこんなやり方で借りている人達を苦しめていることを初めて知って、もう少し早くから借地人の権利を知っておけばよかったと反省している。

底地競売で落札業者と交渉
板橋区

松平さんが商売する板橋区清水町附近

　板橋区清水町で商売をしている松平さんは、二十数年前に、当時の地主から多額な更新料の請求を求められ、地代の受取を拒否され供託した。その後、その地主が底地を担保に銀行から多額の借金をしていたが、バブルの崩壊で競売にかかった。その前には、債権機構から、地代の差押えなどいくつかの係争があった。
　競売で落札したのは、Ａ不動産会社だが、その背後に大手不動産会社のＭ不動産がいた。昨年から今年の前半にかけては借地権を買取り、立退きをして跡地にタワーマンションを計画していた。執拗な交渉に組合員であることを通告し、話し合いをしていた。ところが、１１月に入ると様相は一変した。借地権の買取を言っていた不動産会社は底地を買取ってくれ、しかし、その条件は親族以外には絶対流さないでという一筆を提出するように要求してきた。組合に入会し、２０年以上頑張ってきた松平さんには到底承服できないので断り、今までどおり組合と相談しながら交渉するということを不動産会社に通告した。

【借地借家相談室】

防火・準防火地域では建物は
境界線からどの程度隔てる必要があるのか

（問）借地が１５坪と狭いので敷地一杯に建てたいと思い、建設会社に相談した。ここは防火地域であり、建築基準法で外壁が耐火構造の建物の場合、隣地境界に接して建てられると言われた。そこで鉄骨３階建の建物を境界ギリギリに建て始めたところ、隣家に境界から５０cm以上離して建てるよう要求された。要求に従わなければならないのか。

（答）建物をどの程度離して建てるべきかについては、その地方の慣習に従う（民法２３６条）。そのような慣習がない場合は民法の規定によって、境界から５０cm以上離すことが原則となっている（民法２３４条）。この距離は土台敷または建物側壁の固定的突出部分（例えば出窓）と境界線との最短距離をいうとされている。ところが建築基準法では「防火地域又は準防火地域内にある建築物で、外壁が耐火構造のものについては、その外壁を隣地境界線に接して設けることができる」（建築基準法６５条）と規定している。この規定は明らかに民法の５０cm以上の距離規定に反するものである。
　問題は民法の規定に反していても、防火・準防火地域では外壁が耐火構造の建物であれば、境界線に接して建てることが許されるのか。換言すれば、民法と建築基準法とのどちらの規定が優先するのか。民法では境界から５０cm以上離さない規定違反建築は、建築に着手してから１年以内又は完成前であれば、建築変更や差止めが出来ると規定している（民法２３４条２項）。
これに関係する事例（境界から５０cm以内の建物の収去請求訴訟）では、民法と建築基準法のどちらが優先するのかが争点となり、一審の大阪地裁、控訴審の大阪高裁は、相隣者の同意や民法２３６条の慣習等の合理的な理由がないから建築基準法の適用は認められないとして、建物の一部収去の請求を認めた。これに対して、上告審は、「建築基準法６５条は、民法２３４条１項の規定が排除される旨を定めたものと解するのが相当である」（最高裁平成元年９月１９日判決）として、建築基準法は民法の特則という立場から民法に優先すると明確に判断。耐火外壁の建築物に限り、隣地境界に接しての建築を許可する趣旨とした。
　結論、判例に従えば隣家の要求に従わなくてもよい。

組合の催物とお知らせ

■城北借組　「西武デパート相談会」
　１月１４日（水）・１５日（木）午前１１時〜午後５時（午後１時〜２時昼食休憩）まで、西武デパート７階お客様相談室。
　「無料法律相談会」
　１月１６日（金）午後２時から城北法律事務所。担当田見高秀弁護士。相談者は要予約。連絡・（３９８２）７６５４。
■大田借組　「常任理事会」
　１２月２０日（土）午後６時半組合事務所。連絡・（３７３５）８４８１。
■多摩借組「定例法律相談」
　１月１０日（土）午後１時半から組合事務所。担当山口真美弁護士。相談者は電話で必ず要予約。
　「第３回忘年理事会」
　１２月２０日（土）午後６時から組合事務所。連絡・０４２（５２６）１０９４。
■江東借組「法律相談」
　毎月第２水曜日午後６時から亀戸カメリアプラザ。連絡・（３６４０）４６９４。
■葛飾借組「定例相談」
　毎週水・金曜日の午前１０時から組合事務所。連絡・（３６０８）２２５１。
■足立借組「定例相談」
　毎月第２日曜日午後１時から２時、組合事務所。要事前連絡。連絡・（３８８２）００５５。
■荒川借組「夜間相談会」
　毎月第１・第３水曜日午後７時から組合事務所。
　「法律相談」
　毎月第３金曜日の午後７時から組合事務所。連絡・（３８０１）８６９７。相談者は要予約。
■世田谷借組「相談会」
　毎月２５日午後２時〜７時まで組合事務所。連絡・（３４２８）０８２８。
■北借組「法律相談」
　１月２１日（水）午後７時から赤羽会館。相談者は要予約。連絡・（３９０８）７２７０。
■東借連「第１９回理事会」
　１月２４日（土）午後１時から東京芸術劇場。