東借連事務所が移転

西池袋の城北借組事務所に４月１日

　東借連本部が、４月１日をもって豊島区西池袋５丁目の城北借地借家人組合の事務所に移転した。又、新聞発行その他一部機能は多摩借地借家人組合の事務所に移動した。
　 新しい場所は、ＪＲ池袋駅西口から徒歩で１０数分、メトロ有楽町線要町駅からは徒歩５分。バスを利用する場合は、西口の芸術劇場前のバス停からどのバスでも可。二つ目の停留所・池袋２丁目で下車１分。そばには立教大学、江戸川乱歩の旧宅などがある。

新地主が地代値上げで調停
適正地代で反論すると底地買取り提案

かつては商店街だった豊島区池袋周辺

　豊島区の池袋駅から徒歩１０数分、池袋２丁目。かつては商店街だったが、今は、ほとんど商店もないような状態になっている。松浦さんは、このような場所にある１０数坪の土地を借りて４０年以上住んでいる。バブルの頃には、地主と更新料問題と賃料値上げで争いとなり、組合に入会し頑張って地代を供託したが、数年前には地主から地代を受領するから供託をやめるようにいわれた。その後、地代を地主の指定した銀行に振り込んでいた。
　 昨年、いきなり地主と新しい貸主と名乗る不動産会社から通知が送られてきた。内容は「今度、底地を売買したので、新しい貸主の指定する口座に振り込むように」と記載されていた。松浦さん、一抹の不安はあったがその通りに支払っていた。しかし、その後、新地主は、借地権を買取るから明渡せと言ってきた。断ると相手は、この地域は商店街だから現状の地代は安すぎるとして、いきなり３倍にする値上げを通告してきた。これも断ると、賃料値上げの調停を裁判所に申し立ててきた。松浦さんは、都税事務所に行って固定資産税台帳から税金を明らかにして、その３倍から４倍程度の値上げには応じる用意があることを調停の場で主張した。新地主の不動産会社はあくまで近隣相場と比較して安いと主張した。新地主は、合意ができないでいると底地の買取を提案した。
　 当初の提案よりその半分近い値段が、提案され買取る方向で話合いが進んでいる。松浦さん「組合のおかげでうまくいきそうです」と語った。

地主が相続税を地代に転嫁

国立市谷保

　３月号の「東京借地借家人新聞」で紹介した国立市谷保の三橋さんの地主が先月不動産業者と一緒に組合事務所を訪ねてきて、三橋さんと組合役員と話し合いを行なった。
　 組合役員は、「毎年３０％もの異常は値上げは認められない。固定資産税・都市計画税の３倍を基準に地代を固定するというのであれば今年は３倍までの値上げは認める。（０６年度の地代は２・７倍で妥結している）」と主張した。
　 これに対して地主は、「地代は税金の倍率という考え方はとらない。借地で貸したら借地部分を地価の４割と評価され課税される。相続税を支払うためには今の地代では安すぎるので値上げしてもらう」の一点張り。地主にかかる相続税を地代に転嫁するのは筋が違うと反論したが話し合いは平行線に終わった。

【借地借家相談室】

大規模災害で建物が滅失してしまった場合
借地権・再築はどうなるのか

（問）借地上の建物が大災害により倒壊・焼失・流失等で滅失した場合は借地人の権利はどうなるのか。

（答）借地契約が借地借家法施行（１９９２年８月１日）前に設定された借地権（建物滅失後の建物築造）に関しては借地法７条が適用される。借地権の存続期間が終了する前に地震・火事・台風等による災害によって借地上の建物が滅失した場合、借地権自体は消滅しない。借地法７条は建物が滅失しても建物を再築することが出来ることを規定している。判例も「建物を新築する時は、地主の承諾を得る旨の特約があるとしても、この特約は消失した建物を再築する際にも地主の承諾が必要である趣旨ではない」（東京高裁１９５８年２月１２日判決）としている。従って災害による滅失の場合は増改築を制限する特約があっても地主の承諾は不要と言うことになる。
　 問題は、借地人の建物が滅失している間―例えば建物の再築が資金繰り等で長引いている間に、地主が第三者に土地を売却してしまった場合である。本来、借地人は借地上の建物を登記しておけば土地所有者が代っても新所有者に対して自分の借地権を対抗（主張）することが出来、借地の明渡しを求められることはない。しかし建物が滅失している間に土地を取得した新所有者に対しては原則的には借地権を主張することは出来ない。だが「借地借家法」は建物の滅失の原因を問わずに借地人が建物を特定する事項・建物の滅失の日・建物建築予定等を掲示することによって建物が無くても旧建物の滅失の日から２年に限って新所有者に対抗することが出来る（借地借家法１０条２項）という救済規定を定めている。
　 大規模災害があった場合は政令で適用地域を定めて罹災都市借地借家臨時処理法（以下処理法）が適用される。１２年前の阪神大震災の場合は２０日後に処理法が指定された。「処理法」は借地権の存続期間に関しては建物の再築を容易にするために残存期間が１０年以下の場合は一律に政令施行日から１０年間に延長される（処理法１１条）。また政令施行日から５年間に限り建物が滅失のままでも前記掲示をしなくても新所有者に借地権を対抗することが出来る（処理法１０条）として借地借家法１０条よりも救済措置が強化されている。