地代が税額の9倍弱
東京高裁は地裁の不当判決を覆くした

　借地の地代減額を争ってきた借地人である斉藤さんは、昨年の９月に東京高裁で年額２９万７０００円の地代を平成１６年１月１日から年額１８万２６００円に減額する判決を勝ち取った。
　借地人の斉藤さんは、アメリカ人の父親が借地する羽村市双葉町の宅地約１００坪を平成８年に相続した。
　地代は父親の時代に平成３年年額２１万７２００円、平成４年２４万３４９０円、平成５年２６万４０００円、平成６年２９万７０００円と毎年のように値上げされてきた。平成３年の地主の請求書には、「固定資産税の約４倍」との記載があり、父親は固定資産税が上がったものと信じて支払ってきた。
　斉藤さんは、疑問に思って平成１０年に地主に固定資産税を開示するよう求めたが一向に開示されず、平成１１年になって国や自治体が借地人への開示を認め初めて税金を試算し、平成１１年以降税金が下落しているにもかかわらず平成１５年の地代は公租公課の実に８・７４倍と高額な地代であることが判明した。
　斉藤さんは、平成１５年１１月に地代減額を請求し、地主が拒否したため、平成１６年２月に青梅簡裁に調停を申立てをした。地主の拒否で調停は不調になった。さらに弁護士を代理人に立て東京地裁八王子支部に提訴したが「現行賃料は不相当とは断定できない」と敗訴したが、諦めずに東京高裁に控訴し、一審判決を覆した。

借地の鋪装で問題

板橋区

　板橋区小豆沢で借地して住む鈴木さんの土地は５〜６年前に地主が突然関西の業者に売却した。その後は、暴力的な脅かしもあり組合の入会した。組合から面会の強要などに対し、警告書などを通知するなどの対処した結果、面会の強要などはおさまり地代は銀行振込となって落着いた　
　鈴木さんはその後、介護保険で、室内のバリアフリーの工事を行うために区役所の許可をもらうことにした。室内と共に玄関から道路までの舗装が必要になり、ケースワーカーと話し合いを持った。しかし、当初必要としてない貸主の承諾を添付せよと書類をもってきた。しかも、その書類は建物の工事許可承諾書で一切土地の承諾ではないことなどから区役所の担当者に問合せをした。担当者は「介護保険の法律で建物の工事には貸主の承諾書を添付となっている。その建物を広い意味で土地と解釈して適用している」と説明した。地主がこのことに承諾をしないことは明らかであり、組合ではこの問題を東借連、全借連と相談し、厚労省との交渉や国会で取り上げていくことにした。

店舗で合意

交渉の中で家主が元組合員
であることが判明し和解に

大田区

　大田区西蒲田地域に住む大貫さんは借地人であったのです。数年前組合の協力を得て地上げ屋から希望額で底地を購入して悩みは解消されたと思っていたのです。
　この程、組合事務所を訪ねられての相談は、蒲田１丁目に所在する借店舗の契約更新を向かえて、賃料の値上に応じて更新するか、更新する考えがない場合は明渡せとの条件提示されたという。
　組合は直ちに更新することを家主に通告することを伝えると、公正証書による契約書と、これまでの経過を確認すると、従前の賃借人から賃借権を譲渡されて今日に至ったのです。これらを精査すると前賃借人から継承した敷金が勝手に解消され、前回の更新の際には保証金償却が約定以上償却されていたことが明らかになった。大貫さんはこの事実を伝えると同時に組合を通して交渉されるよう申し入れたのですが、家主から組合への連絡はありません。トラブルにならないようにとの大貫さんの希望もあって、組合から家主への連絡は控えていたのです。しかし、一向に進展しないので組合が家主に問い合わせると、以前当組合の組合員であったということで交渉はスムーズに行なわれた。消された敷金１０万５０００円とさらに償却で不明となった5万円の保証金も回復で合意に至りました。家主の言い分は建物が老朽化とのことであったが、１１月上旬に公正証書での契約書が作成された。
　大貫さんは組合に相談して敷金に保証金が回復されて、もっと早く組合に相談すればと喜んでおります。

【借地借家相談室】

更新を重ねた借地契約を合意解約し
新法適用の契約へ切替えられるのか

（問）借地借家法施行（平成４年８月１日）前に締結した借地契約が更新を迎える。地主に借地契約を期間満了により合意で一旦終了させ、改めて借地借家法（新法）に基づく契約にして欲しいと言われた。

（答）期間満了により一旦、契約を合意解約し、改めてその時点から新法による存続期間30年の借地契約を新規に締結することにより、新法が適用される契約内容にすることは可能である。借地人が新法施行前の借地権を捨てて新法に基づく契約に切替えることに合理的な理由があり、借地人の真意に基づいて行われたという客観的な事実があれば切替えは可能である。
　普通借地権は新法では堅固・非堅固建物という区別をせずに一律に借地権の存続期間を原則30年としているものの、最初の更新は20年で２回目以降は10年である。借地人は将来的には期間を短縮され、更新拒絶の主張、更新料請求の機会が増える。増改築の制限も強化され借地人にとって何の利点もない。このように新法は旧法に比較すると全体として貸主側に有利に、借主側に不利なものになっている。そのため貸主が既存の借地契約を新法の適用のある契約にしたいと考えるのは当然であろう。
　新法成立時の参議院附帯決議に「既存の借地関係には更新等の規定は適用されない旨及び特約で新法を適用させることは無効である旨を、マスコミその他あらゆる方法を通じて周知徹底させること。」とあるように、新法施行前に締結された既存の借地契約は新法施行後においても旧法が適用される（借地借家法附則４条但書及び６条）。そもそも、地主が新法に基づく借地契約に切替えることを借地人に要求する目的は、最終的には借地人の不利益になる契約内容に改悪するところに真の狙いがある。従って、地主がこのような不当な要求を押し付けようとしても借地人はこれに応じる必要はない。仮に借地人の無知に乗じ、或は地主の圧力に屈して借地人が意に反して嫌々従前の借地契約を形式上合意解約し、改めて新規に新法に基づく契約を締結した場合でも、合意解約に特段の合理的理由が存在せず、また借地人の真意に基づかないものであれば、旧法11条の強行規定により借地人に不利な特約として無効とされる。【再録】