マンションの一室を借りた居酒屋の深夜営業の禁止等が認められた事例

　マンションの１階を居酒屋を営業する目的で区分所有者から賃借した者が、管理規約に反して、厨房換気ダクト・造作・看板等を設置し、深夜まで営業を行ったことが、管理規約に違反し、区分所有者の共同の利益に反するとして、管理組合の賃借人に対する換気ダクト・造作・看板等の撤去請求、深夜営業の禁止請求が認められた事例（神戸地裁尼崎支部平成１３・６・１９判決。判例時報１７８１号１３１頁）

（事案の概要）
　Ｙは、Ｚが区分所有する本件マンション１階部分をＺから賃借し、厨房換気ダクト・造作・看板等を設置し、年中無休で毎日深夜１時頃まで居酒屋を営業していた。本件マンションの管理組合Ｘは、厨房ダクト・造作・看板等の設置並びに毎日深夜１時頃までの営業は、管理規約に違反し、区分所有者の共同の利益に反するとして、ＹとＺに対して、①厨房換気ダクトや集塵機・造作・看板等の撤去、②日曜・祝祭日及び平日の午後１０時以降深夜までの営業禁止（Ｙに対してのみ）、③管理規約上の債務不履行による清掃費・修繕費・弁護士費用等金３００万円の損害賠償を求め、提訴した。

　 （判決）
　①について。本判決は、厨房換気ダクトや集塵機・造作・看板等の設置が管理規約に違反していると認定した上で、厨房換気ダクトや集塵機については、ダクト等から排出される油煙や臭気により本件マンションの住民が迷惑や不快感を示していることを理由に区分所有者の共同の利益に反すると認定し、造作・看板等については、管理規約を軽視して他の区分所有者の利害を顧慮することなく管理規約違反の造作・看板等を設置した事情に照らし、区分所有者の共同の利益に反すると認定して、Ｙに対し、厨房換気ダクトや集塵機・造作・看板等の撤去を命じた。Ｚに対しては、ＺがＹに管理規約を遵守させ、違反を是正させる義務があることは認めたが、Ｙの所有物を勝手にＺが処分することは出来ないとして、撤去を命じなかった。
　②について。本判決は、深夜１時までの営業は、住民の安眠を妨害すること、管理規約では騒音について特段の配慮が明記され、「苦情が出ない程度」という特に厳しい基準をもって対処するものとされていることなどに照らし、区分所有者の共同の利益に反すると認定した上で、平日と日曜・祝祭日とを特段に区別する理由はないとして、午後１１時以降の夜間の営業を禁止した。
　③については、本判決は、Ｙについては管理規約違反、ＺについてはＹに遵守するよう指導する義務違反を理由にＹＺ双方に損害賠償を認めたが、清掃費・修繕費等の損害については立証がないとして弁護士費用１００万円だけを認めた。

（寸評）
　マンションの１室を賃借して飲食店を営業する例も多いが、当然のことながら、賃借人にも管理規約を遵守する義務がある。事前に管理規約を入手するなり、管理組合に説明するなりして、造作等の設置や営業形態が管理規約に違反しないようにすべきである。

（弁護士　堀　敏明）

家賃の受領拒否で供託

家主の代理人が補償金を提示

明渡しで頑張る

豊島区池袋本町の長野さん

　豊島区池袋本町に住む長野さんは、一年前に家主から契約期間満了後は契約を解除する旨言われていた。
　今年の五月に家主から契約は解除され、移転先が見つかるまでは、明け渡しを猶予し、それまでは家賃ではなく使用損害金として受け取るという念書に押印して差し出すように言われた。同時に家主の代理人として弁護士から立ち退きの件で電話が入ってきた。組合に入会していた長野さんは、組合と相談し、念書には応じない事。それまで家賃を集金していた管理人が不在となったので賃料を受領するよう家主のところに持っていくことにした。家主は使用損害金として受け取るが賃料としては受け取れないとした為に供託する事になった。その後、代理人の弁護士との話し合いで一切出さないとしていた立退きの補償についても話し合いに応じてもらえる事になった。長野さんは安い都営住宅か豊島区の福祉で斡旋している住宅が入居出来るならばという条件で明け渡しにも応じる事にした。

敷金を返せ！

建設省のガイドラインも無視し
敷金返還拒む悪質業者

小平市

　小平市天神町の賃貸マンションを今年の３月末に退去した北田さんは、４月に入って仲介人の不動産業者から修繕見積書が送られてきた。
　見積書では、ルームクリーニング、畳の表替え、コンセント口取替、網戸張替、襖表替え、クロス張替等で消費税込み合計２８万６０００円を請求してきた。北田さんは、洋室の一部とトイレのクロスの張替とコンセント口取替はこちらにも過失があるので負担するつもりでいたが、あまりにも高額な請求のため不動産業者に掛け合った。
　ところが、業者は話し合いにも応じようとせず、「みなさんこの金額で承知してもらっている」と強い口調で逆に脅してきた。困った北田さんは組合に相談した。組合では、北田さんに代わって、不動産業者が作成した契約書の原状回復特約を根拠に敷金から修理代を差引くこと、「建設省のガイドラインや裁判例からも認められない。消費者契約法第１０条により特約は無効である」として、こちらが負担する修理代を差引いた残金２８万４２９２円を返金するよう督促した。
　不動産業者は組合に回答を送ってきたが、内容は意味不明で、「ガイドラインについては手引書の類で法的な性格のものではない。例示された判例も下級審のもので好都合なものを集めたにすぎない」と反論。組合では非常に悪質な業者なたため、都住宅局民間住宅部指導課にも連絡。担当職員も不動産業者に連絡したが、「すごい業者だ。私も脅された。これ以上都には指導権限はない」となさけない態度。北田さんは組合と相談し、小額訴訟に踏み切った。

今どき大幅値上げ

台東区

　今年４月、台東区浅草の井田さんは、家主の代理人の弁護士によるｅ内容証明郵便を受け取った。「賃料は、１月当り金７万円を毎月末限り翌月分を支払うとのお約束となっております。…その間土地建物に対する租税その他の公課は増額され、土地建物の価格は上昇し、又近傍類似の賃料に比較すると、上記賃料は不相当であります。よって、上記賃料を本書面到達の日の翌日より１月当り金12万円に増額させていただきます。」という驚くべき内容であった。こんな大幅で理不尽な家賃の値上げは認められないので、５月分の家賃は、現行の７万円で支払った。勿論家賃の受け取りは拒否され、法務局へ供託した。その後、弁護士から家賃値上げの調停手続がとられた。６月に第１回の調停があり、値上げの根拠を具体的に示すよう弁護士に要請したが、それには何も応えない。弱点を衝かれたのか、逆上した弁護士は「こんな調停、やってられるか、止めだ、止めだ。」と叫んで退席してしまった。結局、調停は１回で不調に終わってしまった。

明け渡し撤回後に業者
が更新手数料等を請求

大田区

　大田区北千束３丁目にあるマンションの１室を賃借中の萩原さんは、明渡しを請求され組合を通じて条件を提示。業者は応じられず家主の明渡しを撤回させた。しばらくして求められた更新の条件は、更新料（賃料１か月分）と仲介手数料（賃料半月分）というもの。これを聞いた組合役員は、直ちに不動産業者に契約にないことを承知で更新料と家主の代理人として交渉しながら手数料を請求する根拠と整合性の説明を求めたが、業者は「家主から貰えないから」とあきれた回答。組合の抗議で後日業者は請求を取下げ、従前通りの条件で契約を締結した。

【借地借家相談室】

建物短期賃貸借の廃止及び期間の
短縮に関する法務省案の問題点は何か

（問）法務省の「担保・執行法制の見直しに関する要綱中間試案」の短期賃貸借に関する試案のどこに問題があるのか。（港区　学生）

（答）現行の建物短期賃貸借保護制度（＊）は最長でも３年と期間が極めて短いので、賃借人の保護制度としては不充分であると考える。この制度を廃止したり、期間の短縮や制限をすることには問題がある。寧ろ、短期賃貸借保護制度の期間を延長することを考えるべきである。以下個別に検討する。
（Ａ案）「抵当権に後れる賃貸借は、その期間の長短にかかわらず、抵当権者（買受人）に対抗することができないものとする。」には問題がある。これは、借家人保護制度の全廃であり認められない。
（Ｂ案）「［２年］以内の定めのある賃貸借は、抵当権に後れるものであっても、その期間に限り、抵当権者（買受人）に対抗することができるものとする。」現行法の保護３年以内よりも期間を短縮することは後退であり問題がある。
また、（B1案）（注）１の「抵当権に後れる期間の定めのない賃貸借は、抵当権者（買受人）に対抗することができないものとする。」最高裁の判例でも期間の定めのない賃貸借は、短期賃貸借の保護を受けるとしている。期間の定めのない建物短期賃貸借を短期賃貸借の保護から排除することは問題である。
（B2案）ａ「抵当権に後れる賃貸借は、抵当権の実行による抵当不動産の売却後一定の期間（例えば、残期［６月］）以内に限り、抵当権者（買受人）に対抗することができるものとする。」この案にも期間に問題がある。期間を居住用３年、営業用は５年とすれば問題はない。
（B2案）ａの期間の起算点を抵当不動産の売却後とする考え方は判例上の期間の起算点を契約時というよりは合理的である。但し、新所有者の所有権移転登記後から期間の起算をすると改めれば最善である。
「（B1案）及び（B2案）において、買受人が敷金返還義務を承継することを否定又は制限する」ことが検討されているが、買受人は敷金の全額返還義務を承継するというのは当然のことである。

（＊）今年４月号の当欄及び６月号１面参照

毎月１回１５日発行一部２００円／昭和５０年５月２１日第三種郵便物認可

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