東京借地借家人組合連合会（過去のページ）

2002年3月15日
第420号

【借地借家相談室】

公庫廃止で借地人の増改築が不可も承諾書要求は悪しき慣行に過ぎない

（問）住宅金融公庫の廃止は、借地人に何か影響があるのか。（港区　公務員）
（答）住宅金融公庫廃止で浮上したのは、借地権と担保の問題だ。住宅金融公庫は、原則的に借地上の建物に抵当（担保）権を設定する。しかし、地主が反対した場合、地主の承諾書を免除し、融資の道を拓いている。民間金融機関は借地人の建物を担保にすることに固執し、地主の承諾書を飽くまで要求するので地主が反対すれば借地人への融資の道は塞がれる。その結果、公庫が廃止されると借地人保護条項の借地借家法17条の借地非訟制度が空洞化されるという重大な問題へと繋がる。即ち、建築資金不足の借地人は、増改築制限特約があり、且つ地主が反対した場合、増改築出来ないという重大な問題が発生する。民間金融機関は地主の抵当権設定承諾書に拘泥する。だが、この借地人泣かせの地主の承諾書要求は単に民間金融機関の悪しき実務慣行でしかない。借地人は融資の担保として、①団体信用生命保険と②火災保険の質権設定を要求される。①と②は強制加入が義務付けられている。③保証協会の保証も要求される。借地人は担保のために多大な保険料と保証料を負担している。借地人に問題が起これば金融機関は①②③から保証され実害は無い。依って、建物を担保にする必要性は無い。単なる実務的慣行で行なわれているのだから廃止しても何ら実務的影響は無い筈だ。
政府は公庫を廃止する前に先ず民間金融機関に対して、地主の抵当権設定承諾書を要求する悪しき実務慣行を即刻廃止する措置を講ずるか、地主が抵当権設定に反対した場合は、公庫並に地主の承諾書を免除する措置を金融機関に対して行政指導するのが筋である。借地人の権利確立を目指すのであれば、従来法務省が検討していた「借地権の担保化」を法的に具体化する。例えば、借地人の地主に対する借地権登記請求権を法的に認め、借地人の権利として明確化する。借地権登記を借地人が自由に行なえる権利とする。そうすれば、借地権に抵当権設定を―地主の承諾を得ずに―借地人の権利で自由に行なえる。これによって借地権の担保化が具体化する。増改築問題の懸案は解決するし、借地人の融資問題に道を拓くことになる。

立退で頑張った

大田区池上の綱島さん

口約束の立退料を不払

移転が決まると家主は払えないと言明

　昨年一一月、大田区池上三丁目に居住する綱島さんが組合事務所を尋ねてきた。
　移転先を捜して、頭金を支払い確保した事を家主に伝えたが、立退料は払えないと言われて困っているとのことで、立退料を払っていただく方法はないだろうかとの相談。
　立退き補償金を尋ねると、移転経費は百万でも二百万でも出すよとの家主の言葉を信頼して、合意の書類等は作成しなかったとの事だ。
　早速、組合に加入して頂くとともに、確保した移転先を解約し、今後の交渉は組合に依頼した旨を家主に伝えた。受領拒否された三万円の家賃を供託した。綱島さんの堅い決意を知った家主は不動産業者を通して組合に交渉を申し入れて来た。建物は外見とは違い戦前の物で綱島さんの補修工事で維持している状態であり、家主が借地人である事を考慮しての厳しい交渉になった。しかし、不動産業者は組合を知っている事が幸いしたのか、組合の提案内容で家主を説得された。この程、綱島さんの納得できる条件で合意の見通しとなった。

いい加減な修繕請求を拒絶

敷金の９０％返還

　草加市青柳の黒田茂さんは、足立区内のマンションを昨年10月末日に退去した。11月２８日に家主の不動産業者から四九万六六五〇円の退室精算書が送られて来た。黒田さんの預けてある敷金四九万五〇〇〇円に対して一六五〇円不足しているという内容。黒田さんは、照明配線の修理代以外は、何もいじった物や故意・過失で壊したものがないので怒り心頭。
　黒田さんは家主が死去し相続中のため、照明配線の修理代二万五〇〇〇円を差引いた敷金残金四七万円を７日以内に返還せよと家主の不動産業者にＦＡＸで通知した。
　すると、家主の不動産業者は、一五万三三〇〇円という退室精算書を再送付してきた。全くいい加減な請求なので、直接、不動産業者に談判した。その結果、まず請求外の敷金残金三四万一七〇〇円を直ちに返還させた。次に、相続人の代表者との直接交渉を要求したが家主側は相続でもめているとのこと。結局、家主の弁護士との交渉で黒田さんは残金一〇万三三〇〇円を返還させた。

修繕費で追及

請求内容の不備を指摘すると

請求額をどんどん下げる

豊島区

　練馬区に住む沖山さんはある大手の管理会社が管理しているマンションに住んでいた契約どおり一ヶ月前に管理会社に通知をして退去する事になった。引越当日は、六年間も住んでいたので、じゅうたんや畳の一部は家具を置いたところと置いてないところなどでは日焼けなどで色が違っていた。又、本人の過失で襖に穴などがあいていた。台所などでも冷蔵庫などが置いてあった所とそうでない所では汚れなどで色などが違っていた。そのような個所、気になるところはほとんど全部写真に写しておいた。
　退去してから、管理会社から、原状回復費用を請求されて愕然とした。一九万二千円の敷金に対して、請求はなんと約三四万円の請求だった。沖山さん、こんな馬鹿な事があっていいものかと思いトラブル対策ガイドの本を見て、借地借家人組合に電話。組合で、敷金返還と原状回復についての知識を得て、このような費用の請求は原状回復とは違うのではないかと管理会社に電話すると二回目の請求金額は約二二万円になった。ＦＡＸで送れてきた請求内容と写真をみて原状回復費用とは無縁の次に入居する人のためのリフォーム代であるということで再度、電話した。三回目は十二万円になった。応対した大手管理会社の社員は旧建設省のガイドラインに照らしているといってこの金額が正当であると言っている。沖山さん「バナナの叩き売りでもあるまいし、こちらが知識をもって交渉すると値引きする。こんな事が大手の会社が行っていることは許されない。裁判も辞さない覚悟で最後までがんばる」と語った。

店舗の明渡請求を組合で断わるとあっさり立消え

足立区

　足立区千住四丁目の立岡さんは、この店を借りて３０年とんかつ屋を営んできた。昨年の８月、家主の長男が来て、家が古くなったので明渡せと言われた。
　立岡さんは、すぐに組合に相談して明渡しを断った。それからは、家賃も受け取っているし、何も言わないので安心するやら、気抜けするやらでいたら、２月の中頃埼玉県の不動産業者から電話があり慌てて組合に来た。
　組合から連絡を取ってみたら今まで通りの契約内容で更新をして欲しいとのこと。
　断る理由もないので従来通りで合意更新した。
　立岡さんいわく「出て行け」と言ってきたのは何だったんだろう。

■判例紹介

賃料減額で和解した４ヵ月後に再度の減額請求は許されないとした事例

　建物賃貸借契約の賃料減額請求訴訟で賃料額につき訴訟上の和解が成立した４ヵ月後に再び賃料減額請求をすることが信義則に反し権利濫用に当たり許されないとされた事例（東京地裁平成一三・二・二六判決。判例タイムス一○七二号一四九頁）

（事案の概要）
ＹはＡに対して、堅固建物所有を目的として、土地を賃貸し、Ａはその土地上に５階建ビルを建築して所有していた。
ところが、Ａの建物について競売が申し立てられ、Ｘが借地権付建物として競落した。　
ＸはＹに対して、借地権譲渡の承諾を求めたが、Ｙが承諾しなかったので、Ｘは、借地借家法第２０条に基き、裁判所に対して地主の承諾に代わる許可を求める申立てをした。
ところで、本件においては、もともとＡがＹに対して敷金（保証金）一千万円を差し入れていた経過がある。
鑑定委員会は、申立てを容認するのが相当としたうえ、付随的裁判としてＸに対して譲渡承諾料の支払をさせるほか、敷金として金一千万円を差し入れさせるのが相当であるとの意見を出した。
大阪地裁及び大阪高裁は、借地権譲渡を許可し、付随的裁判として、譲渡承諾料の給付のみを命じ、敷金に関しては、借地借家法第２０条１項後段の付随的裁判として敷金の差し入れを命ずることはできないと判示した。
これに対し、Ｙは付随的裁判として敷金の差し入れを命ずべきであるとして、もしそれを命じないのであれば、申立てを棄却すべきであると抗告許可の申立てをした。

（判決）
　最高裁は、「旧賃借人が交付していて敷金の額、第三者の経済的信用、敷金に関する地域的な相場等の一切の事情を考慮した上で、法２０条１項後段の付随的裁判の１つとして、当該事案に応じた相当な額の敷金を差し入れるべき旨を定め、第三者に対してその交付を命ずることができるものと解するのが相当である」として原決定を破棄し、大阪高裁に差し戻した。

（短評）
　　競売・公売により借地権付建物を取得した場合、競落人には譲渡の承諾に代わる許可の制度が設けられている。そして、許可の申立てを認容する場合、裁判所は当事者間の利益の衡平を図るため、必要があるときは、付随的裁判として借地条件を変更し、又は財産上の給付を命ずることができるとされている。（借地借家法第２０条）

　ところで、これまで敷金（保証金）の差し入れを命ずることができるかどうかについては最高裁の判例がなかったところ、今回の決定により、敷金（保証金）の差し入れも借地条件の変更・財産上の給付とされたことから、今後は、競落に当たって、従前の敷金（保証金）の有無・金額を調査する必要があり、また、敷金（保証金）の差し入れを命じられることがあることを覚悟する必要が出てきた。う。

　（弁護士　榎本武光）

毎月１回１５日発行一部２００円／昭和５０年５月２１日第三種郵便物認可

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