東京借地借家人組合連合会（過去のページ）

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	2002年1月15日第418号	【借地借家相談室】底地に抵当権が設定された後に建物を建替えたが競落人に対抗できるか（問）７年前、地主の建替えの承諾を得て借地上の木造建物を取壊し、鉄骨４階建ての建物へ建替え、登記も済ませた。勿論、木造建物の時も登記はしていた。ところが建替えの３年前に地主は土地に抵当権をつけていた。その抵当権が実行され、第三者が競落した。その買受人が借地の明渡しを要求しています。（北区　自営業）（答）「借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することが出来る。」（借地借家10条）と規定し、建物登記がある場合に、借地権に対抗力を認めた。これにより借地人の保護が図られている。　今回の質問と殆ど同一の問題で争われた東京高裁の判決（平成12・５・11）がある。この判決は最高裁でも支持され判例として確立された。判決の要旨は、①不動産競売において対抗問題が生じるのは、抵当権設定時であって、不動産競売の買受人への売却時ではない。従って、不動産の競落時における対抗要件の存在は必要ではない。②抵当権に対する借地権の対抗要件があるかどうかは、抵当権設定時に登記があったか否かだけで定まる。抵当権設定後の建物の存在や登記の存在は、抵当権に対する対抗力の存否とは無関係である。建物が滅失したり、登記が抹消されても、抵当権者・買受人に対する借地権の対抗力は消滅しない。即ち、借地権の対抗力の有無は、競売時ではなく、抵当権設定時点で決定される。　質問者は木造建物を保存登記していたので、抵当権が設定された時点で借地権の対抗力がある。従って買受人の明渡し要求に応ずる必要はない。買受人を貸主として従前の契約内容で借地を続けることが出来る。　結論、建物登記をした後に抵当権が設定され、その後改築をして新たな建物登記をした場合、借地権が勝つというのが判決の趣旨である。従来の判例では、抵当権が設定された借地での建替えは大変危険なもので、後日、抵当権が実行された場合、借地人は、建物を取壊して明渡さざるをえない恐れがあった。東京高裁の判決が確定したので、借地に抵当権が設定されていても、借地人は大幅な建物の増改築が今後可能になったということだ。

		家賃値下げ合意豊島区上池袋の豊田さん３年間では124万円の減額近隣より高額な現行店舗家賃　豊島区上池袋でスナックを営業している豊田さんは賃借している店舗の賃料が、近隣と比較しても高いために賃料値下げをさせたいと考え組合に入会した。　三年毎の更新では、新賃料の二か月分を更新料として支払っていた。　今回、組合から家主に対して「経済事情の動向、公租公課の増減、近隣の相場どれ一つとっても値下げの要因ばかりです。しかも、今年、五月の二階からの水漏れについても、修理修繕も全くなされていない。今回の更新に際して、賃借人は、賃料を現行の十三万円を十万円に値下げと更新料支払の特約削除を要求する。賃貸人が話し合いに応じなければ法定更新にする。今後の話合いの窓口は組合にする」という通知をした。　組合からの通知に話合いを拒否していた家主は「家賃を十一万五千円にし、更新料を一ヶ月とする」という逆提案をし、家主が直接話し合いたいと連絡が入った。　家主は知り合いの郵便局長とともに来た。その局長は、家主の立場をしきりと擁護したが、組合と豊田さんが、賃料減額の正論を堂々と述べた所、最後は、賃料を十万円を支払うという合意が出来た。　この合意について豊田さんは「三年間で、百二十四万円の減額になり、どうにか商売を続けていく事が出来ます」と喜んだ。

		店舗家賃を減額西東京市　西東京市田無町で寿し店を営業する飛田さんは、３０年前の昭和４７年６月に１階店舗（１３坪）を借り、５年後の昭和５２年１０月に２階部分（２４坪）を借り、宴会用に座敷に改造した。その後、更新の度に家賃が値上がりし、１階が月額家賃６万円から１３万円に、２階が月額１２万円から１４万３千円にそれぞれ増額した。平成８年から一つの契約にまとめ月額家賃２７万３千円、敷金３０万円、保証金３９０万円で年２％償却することで合意している。　長引く不況と田無駅前の再開発の影響で２階の宴会は激減し、昨年初めから２階部分を明渡し、家賃を減額するように家主に申し入れたが、家主は２階部分の明渡しにはどうしても応じないため、組合の助言で、家賃減額の調停を申し入れた。しかし、家主本人は調停に出席せず、結局不調に終わった。飛田さんは東京地裁に訴えを起こし、昨年１０月やっと和解が成立。２階の明渡しが認められ、保証金等が返還されることになり、家賃も１階のみで、月額１３万円に減額された。

		更新料ゼロに店舗の更新料と手数料はゼロ家賃も３万円のへ下げに成功台東区　東上野で居酒屋を営業している望月さんが組合へ電話をかけてきたのは、11月末のことであった。契約の更新を不動産屋が言ってきた。だが、家賃を５千円値上げするという内容。この不況下に値上げは呑めない。不動産屋は、契約更新の条件として家賃は15万５千円に、更新料は家賃の２ヶ月分、更新手数料は家賃の１ヶ月分、それぞれに消費税、契約期間は３年を提示している。組合としては不動産屋を除外して、家主に直接交渉して家賃減額を実現するのが近道とアドバイスした。　家主との交渉時、望月さんは、法定更新制度の説明をし、既に契約は更新されているので更新料の支払いの意思がないことを言い切った。更に、固定資産税・都市計画税も上昇していない。寧ろ、毎年下がっているのが現状だ。坪１万円の家賃は高すぎる。組合で調べてもらったら近隣店舗の相場は坪８千円ということだ。それに今回から家賃に消費税をかけているが、家主は非課税業者の筈だ。もし課税業者なら『消費税課税事業者届出書』を提示してもらいたい。それでなければ、家賃の便乗値上げなので消費税分は支払わないと付け加えた。　交渉の結果、更新料・更新手数料『０』、家賃は３万円減額、消費税も無しでＯKになった。契約書がないと店舗改装資金の借入が困難なので、契約書は必要だった。そこで、家主には、法定更新しているのだから契約書は不要だが、そちらも不安でしょうからと契約書を作らせた。

		借家の雨漏りを修繕修繕費は家主に請求する大田区　大田区西馬込一丁目に所在する木造瓦葺二階建一棟居宅兼作業場を賃借中の上岡さんは、隣の住人が建物を買い取り明渡を請求され、八年目の平成一二年一一月には調停裁判となったが、家主の提示条件に呆れた調停の指導も聞き入れられず不調となった。　台風時期を向かえて雨漏りの修繕を申し出たが、家主代理人弁護士は家賃と比べて工事費が高額との理由で拒否。上岡さんは、雨漏り工事の見積書を郵送して再度要請したが、期日まで工事は行われないのでやむを得ず上岡さんが工事を行うこととなり、着工当日は家主の妨害を心配したが梯子設置などに協力的で二日間で終了。これで安心して正月が迎えられます。工事費用の支払を家主に求め家賃からの相殺も検討する。

毎月１回１５日発行一部２００円／昭和５０年５月２１日第三種郵便物認可

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