全借連第３回オンライン学習会 （右２段目が増田弁護士)

　全借連第３回オンライン学習会は、９月１３日午後１時からＺｏｏｍを使ってオンラインで開催されました。
　講師は生活弱者の住み続ける権利対策会議事務局長の増田尚弁護士より「借家の立退きをめぐるトラブルと対処法」と題して講演がありました。
　増田弁護士は、ブラック家主による不当な立退き要求の特徴として、「家主が交代したら予告期間も置かず、直ちに出て行けと要求し、立退料など借主が受ける不利益に対する補償の申し出もなく、あっても僅かな額で、長屋の空き家を取り壊し放置する」など悪質な手口を指摘しました。

管理不能な家主がブラック家主に売却

　日本では空家が増えているのに立退問題が増えている原因として、家主の中には賃貸住宅の修繕等ができなく住環境が悪化↓退去しても新たな入居者なし↓一層修繕困難な悪循環がある。管理不能になった家主やその相続人が、再開発目的で賃貸住宅を安く買いたたいて購入する「ブラック家主」に売却する構図が生じている。
　増田弁護士は、借家契約には法定更新制度や家主の解約申入れには正当事由が必要であり、借主には住み続ける権利が保障されていることを強調しました。

明渡しの正当事由とは何か

　次に、「正当事由」とは、家主と借主の建物を使用する必要性を比較することが正当事由の存否の主たる判断要素となっているとして、裁判判例を紹介。東日本大震災以降、耐震性の不足を正当事由と肯定する判例も出ているが、耐震性の不足は建物の現況の補完的要素に過ぎない。正当事由の使用の必要性ではないのではないかと述べました。耐震性不足と正当事由をめぐる判例として、京都地裁の判決を紹介しました。（全借連新聞２月号掲載）また、立退料の額の算定要素として、家主の一方的な都合によって立ち退きをすることにより生ずる借主の不利益をどう補償させ勘案することを指摘しました。