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借家契約の更新料支払特約と消費者契約法１０条に違反し無効とした事例 |
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借家契約における更新料支払特約を消費者契約法１０条に違反し無効とした２つの事例 |
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（事例１）京都地裁平成２１年７月２３日判決 |
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賃借人Ｘは賃貸人Ｙに対しマンション賃貸借契約締結に際し保証金３５万円（敷引特約により３０万円は返還されない）を支払い、また２年毎の契約更新の際には更新料特約に基づき更新料１１万６０００円を支払った（賃料月５万８０００円）。これに対してＸがＹに対し敷引特約と更新料特約が消費者契約法１０条に違反し無効であると主張して提訴したのが本件であり、裁判所はＸの請求を認容した。理由は、いずれの特約も、「民法、商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する」ものと評価した上で、敷引特約は月額賃料の約５か月分を無条件に差し引くものであること、Ｙのする敷引金の法的性質に合理性は認められず、また更新料特約も法定更新であれば支払う必要のない対価であること、更新料の法的性質について、更新拒絶権放棄の対価、賃借権強化の対価、賃料の補充、中途解約権の対価といったＹの主張に合理性が認められないことから、民法１条２項の規定する基本原則に反して賃借人Ｘの利益を一方的に害するものであるからとした。 |
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（事例２）大阪高裁平成２１年８月２７日判決 |
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賃借人Ｘは賃貸人Ｙとの間で平成１２年８月、建物賃貸借契約を締結し、その後更新料支払の約定に従い、平成１３年８月から平成１７年８月まで５回にわたり、いずれも賃貸期間を１年とする合意更新の際、それぞれ更新料（５回分で５０万円）を支払った（賃料月４万５０００円）。これに対しＸがＹに対し、本件特約が消費者契約法１０条又は民法９０条に反し無効と主張して更新料の返還を求めた（他に敷金返還請求もあり）。これに対し第１審の京都地裁はＸの請求をすべて棄却したが、控訴審である本件では、契約時に更新料の説明が無く、賃料としての認識がなかったこと、貸主は正当な理由がなければ自動更新を拒絶できず、借主に更新料支払義務はないなどの理由から、更新料の条項は消費者の利益を一方的に害しており、消費者契約法に反し無効であるとした。 |
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（寸評） |
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上記事例はいずれも借家の更新料特約を、消費者契約法違反を理由に無効とした。更新料支払義務は、本来借家人が負担すべき賃料支払義務のほかに、賃借人の義務を加重するものであるから、その支払については「消費者の義務を加重する」条項といいうる。もっとも、今挙げた２つの判例によって、借家契約における更新料特約がすべて消費者契約法に反すると断ずるにはやや早いかもしれない。実際、上記大阪高裁と同じ事例の京都地裁第１審では賃借人の請求は棄却されており、現在の判例の動向は流動的である。ただ、当然のように更新料を請求されている実務に影響を与える事例であるため報告する。
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