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転貸人が家主に契約更新拒絶通知をすると転貸借も終了するとした事例 |
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建物賃貸借契約が賃借入の更新拒絶・期間満了によって終了した場合、通知後六ヵ月を経過し、期間が満了したときには、転貸借関係も終了するとされた事例（東京高裁平成一一年六月二九日判決。判例時報一六九四号九〇頁） |
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（事実） |
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Ａ（賃貸人）は、昭和五一年一二月一日、Ｂ（賃借人・転貸人）に対し、本件ビルを期間二〇年と定めて賃貸した。
Ｃ（転借人・再転貸人） は、Ｂから右ビルの一部を転借し、Ｄ（再転借人）及びＥ（再転借人）に対し再転貸していた。
Ｂは、採算が悪化したため、平成六年二月二一目、Ａに対し、本件賃貸借契約の期間満了後は賃貸借契約を更新しない旨の通知をした。
そこで、Ａは、平成七年二月頃、ＢＣＤＥに対し、本件賃貸借は期間満了により終了し、ＢＣＤＥの転貸借も終了する旨通知し、ＢＣＤＥの転貸借が右通知後六ヵ月を経過し、かつ、本件賃貸借の期間が満了した平成八年一一月三〇日をもって終了したとして、所有権に基づき、ＢＣＤＥに対し建物明渡しと賃料相当損害金の支払を求めた。 |
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（争点） |
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賃貸借が賃借人の更新拒絶・期間満了によって終了した場合に、賃借人が賃借権を放棄した場合あるいは賃貸人と賃借人が合意解除した場合と同様に、転貸借が終了しないと解することができるか。 |
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（判決要旨） |
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東京高等裁判所は、一審判決を取り消して次の理由でＡの請求を認めた。『建物の賃貸人は、賃借権の放棄、賃貸借の合意解除など信義則上建物の転貸借関係を終了させるのを相当としない特段の事情がない限り、賃貸人は、建物の賃貸借の終了をもってその転借人に対抗することができると解される。』とし、『ＢＣＢＥの転借権及び再転借権は、Ａが賃貸借の終了を通知した後六ヵ月を経過し、かつ、本件賃貸措の期聞が満了した平成八年一一月三○日の経過とともに終了したから建物を明渡すべきである。』と判示した。 |
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（短評） |
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本件も、サブリース契約に関するものである。基となる賃貸借契約が期間満了によって終了する場合には、転貸借も終了する。このことは借地借家法三四条（借家法四条）に規定するところであるが、転借人が賃借人・転貸人の行動によって建物を明渡さなければならなくなるケースの一つである。
本件の場合、賃借権の放棄、賃貸借の合意解除と両様に考えられないか検討する余地があろう。
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